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一个优缺点都明晃晃的北四环旧改新盘,北四环学区纯

永利402网站 ,(原标题:神秘的小营路5号:北四环/学区/纯商/新房,为何只卖7万?)
冷不丁冒出来的“新房”,背后都有故事。最近严肃君的N个500人置业群中、朋友圈中被一张海报刷屏,“北四环唯一在售新房---小营路5号”,就这样突然出现在了大众面前。01.故事还得从1990年说起。1990年,随着第十一届亚运会的举办,北京亚运村“诞生”。当时的北京还没有修四环,亚运村四周方圆几里都是农田,一套110平的两居,每平4000元的价格,算得上是“天价”。第一批买在亚运村的业主回忆,她住进亚运村没多久,“汇园公寓”的代理商把房包装成国际公寓外销,每平米售卖价格从1400美元涨到2400美元*。*1990年人民币兑美元汇率为1:4.8,换算成人民币每平从6720元涨到11520元/平。“外销”公寓这一招,成功刺激了外企、商铺入驻亚运村商圈,带动了亚运村房地产的发展。亚运村开始大跨步行进。02.当一个区域快速发展,带来的是人才的涌入和居住需求的爆发式增长。亚运村辖区面积5.6平方公里,西接奥体,东边则是“亚运村小营”。亚运村的居住需求,外溢到了亚运村小营。链家房价地图北京经历几轮房价跳涨后,2016年-2017年两年间,亚运村均价最高达到90448元/平(数据来源:安居客)。2018年政府调控楼市,坚持“房住不炒”,房价平稳回落。直到今年,近20年过去后,链家显示10月亚运村挂牌二手房均价仍有70212元/平。而亚运村小营的二手房房价,从最高点85234元/平到现在的75550元/平,似乎更抗跌。03.在北京五环内,新房二手房倒挂的情况,并不多见。小营路5号--没错,就是今天主角的楼盘名,位于朝阳亚运村小营。有学区,交通方便,距离北四环只有不到700米,商超、医院
、公园配套一应俱全。步行距离5号地铁站-惠新西街北口1.4公里,步行500米是华汇紫薇公园。小营路5号配套情况示意图不论是带娃还是小两口生活,都不是问题。配套里最亮眼的,是芳草地国际学校世纪小学(一流二类)和陈经纶嘉铭校区(二流一类),按照目前的朝阳的入学政策,随机派位入学。陈经纶嘉铭校区是九年一贯制,芳草地国际学校世纪小学对应的中学,也是陈经纶嘉铭校区的中学部。2019朝阳区居住地对应学校查询结果(小学)亚运村小营商圈二手房的均价都在7万5,而这个新房项目预计单价7万左右,每平倒挂5000元。事出反常必有妖,这是为什么呢?04.原因之一,虽是70年大产权,但实际产权只剩50年。小营路5号原是四方大厦,销售称“2000年拿地的开发商,拿地属性是70年住宅,但是开发商做了写字楼产品,一部分留下自己办公,一部分对外出租”。现在由首创的全资子公司首创经中买下,翻新改造成住宅楼。目前楼内进行室内装修,楼外进行外立面翻新。项目现状实拍图首创对外宣传其为“城市更新*项目”,但二手房经纪人的口径竟然是“烂尾楼翻新”。*城市更新:是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。可简单理解为,在旧有事物(楼房、土地等)上翻建、改造、重建等,都可以称为城市更新。不管前开发商有过什么故事,现开发商如何操作,只剩50年产权的事实无法改变。05.原因之二,临街,户型多为东西向,所谓通透户型,实则多为单一朝向。小营路5号共126套房,户型为109平、121平两室两厅两卫,139平、150平三室两厅两卫,194平四室两厅两卫。其中109平户型套数最多,共70套,其余户型各14套。户型整体方正,对比周边二手房户型情况,小营路5号颇具优势。小营路5号户型图(戳图可放大)但仔细一看,除了190平四居有东西南三向采光,能算的上东西通透外,其余户型全因为西边的走廊,使得西向的窗户无法正常打开和采光,实际只有东向窗户能发挥作用,139平三居还有北向窗户。除了采光通风问题,最大的影响便是私密性低。虽项目交房都是磨砂玻璃,但这是不可忽视的一大问题。入户门及西向窗户示意图小营路5号只有1栋楼,2梯9户,1层将留作入户大堂及商铺(无明火),出售的房源为2-15层。由于是在四方大厦基础上翻新,主体结构不能改动,有3个尺度的层高。2-3层层高3.9米,4-14层层高2.7米,15层层高3.6米。该项目集中供暖,物业公司由首创物业接手,物业费5.5元/平/月,交付后为24小时公寓式管理。06.原因之三,项目没有停车位,有车一族停车难。均价7万,能买总价760万-1300万房源的改善购房者,家有四轮车想必是标配。但销售告诉严肃君,有车的业主只能将车停在项目对面的胡同,“因为那里不贴条”,或者在附近小区租车位使用。目前附近小区的停车位,阳明国际公寓租金200元/月,亚运豪庭一般450元/月,保利香槟花园1000元/月。四方大厦原本是带有停车位的,地上20个地下100个,为何首创没有一并将车位买下?这个问题严肃君并未找到答案,销售只回答:“开发商正在努力解决停车位的问题”。07.如果上述三点,如果对您来说都是不是问题,小营路5号可以买。首先,新房二手房价格倒挂,加上四环边的环线属性加持,价格优势明显。其次,五环内,特别是北五环内新房不多。109平“2+1”的刚改户型,片区内二手房市场,这样方正的户型不多见。最后,项目交付标准为全装修,赠送中央空调。2019年底或2020年初交房,入住快。小营路5号售楼处就在四方大厦,样板间在实体楼的2层,还未开始排卡,预计开盘时间为12月中旬-12月底。据说项目还要在14层开放样板间,但开放时间待定。写在最后,类似于小营路5号这种城市更新项目,未来市场上应该会有不少。如果价格便宜,购房者在下单购买之前,需要多扒一扒“前因后果”。不要买到手后,再发现不可接受的“问题”。互动时刻:小营路5号往南2公里,是朝阳四环内的新房北京书院。同样产权年限使用过多,同样是只有1栋住宅楼,北京书院在售单价11万。如果您有1000万的资金,这两个盘您会选哪个,还是选择二手房?欢迎留言与严肃君互动~
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紧邻北京北四环的小营,最近出现了一个纯商品房新盘,起名是像“霄云路8号”的朴实无华方式,名为“小营路5号”。

作为城市更新项目,小营路5号原身是四方大厦,独一栋15层的楼,去年启动更新改造,今年推向市场。作为紧邻北四环的纯新盘,共推出126套109-194平方米的住宅产品,预计明年1月中旬开盘,单价7万元/平方米左右。

新京报记者近日探访了这个颇受市场关注的旧改新盘,发现这是一个优点和缺点都明晃晃摆在眼前的项目,优势堪称“稀缺”,短板也十分显著。购房人所要选择的只有“取”,或者“舍”。

小营路5号摆在购房人面前的,似乎只有“取”和“舍”。

地段和价格都“稀缺”

亚运村是北京楼市的一个响亮地标,发展较早。1990年,北京亚运会举办,亚运村板块的房地产发展随之被带动。很快,亚运村从北京的一个城市边缘区发展为北京第一个成规模的高档居住区。之后,随着北京进入奥运时间,亚运村“升级”为亚奥板块。

小营路5号就是以前的四方大厦,为首创集团全资子公司首创经中打造的住宅类城市更新项目,旧写字楼“脱胎换骨”,将以全精装交付的住宅产品进入亚运村新房市场。

“四环的新房不好找了,而且还是北四环的。”小营路5号的销售顾问非常明白自家项目的最大优势在哪里。

紧邻北四环的房子,出行对地铁的依赖度没有五环外的楼盘那么高,但小营路5号依然有毗邻5号线和15号线两条地铁线的优势,距离惠新西街北口站1.3公里,距大屯路东站1.5公里。项目周边有令人羡慕的教育资源,包括陈经纶中学嘉铭分校、芳草地国际学校世纪小学、芳草地国际学校万和城校区、中国音乐学院附属北京实验学校本部校区。医疗资源也不用愁,中日友好医院近在咫尺,北京安贞医院也不远。

优势的地段、成熟的配套,7万元/平方米左右的定价,如此地段+如此价格,堪称“稀缺”。“预计不同层高、不同户型单价从69000元到71000元都会有,小户型单价更高一些。”销售顾问表示,目前排卡已近百名,预计明年1月中旬开盘。

朝向、采光和停车位让人摇头

然而,与“稀缺”优势搭配的,是让人无法无视的短板。

新京报记者进入项目大楼的第一个直观感受是,安家在此的业主,未来回家可能会感觉走进了一间写字楼的大堂,不怎么有回家的亲切感。由于是四方大厦的旧改项目,小营路5号只有一栋楼,从楼门口进入是标准的写字楼格局,先前台、后电梯。不过,销售顾问介绍,大楼北侧还会设置一个业主的进出口。

坐电梯上到14层样板间,老式建筑格局的气息扑面而来。西向一条长走廊连起了这一层两梯九户的每一套房。这意味着,你家窗户前可能时常有人从走廊经过,从私密性和宁静空间来说,与新时代的建筑不可同日而语。同时,这条横亘的长走廊也大大影响了产品的通透性和采光。

旧改项目改不了的格局:西向一条长走廊串起了一层所有住户。

小营路5号共计126套房源,包括109平方米、121平方米、139平方米、150平方米、194平方米户型,供应最多的是109平方米户型。

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